מדוע אין בועה בישראל – ומה זו בועה בכלל

או: על מגבלות הכלכלנים בהתמודדות עם תופעות כאילו-כלכליות

הדיון סביב מחירי הדיור ושוק הדיור הולך ומתחמם מיום ליום. אבל הדיון סטה אתמול (ד’) מדרך המלך אל עבר דרך ללא מוצא. תרמה לכך החלטתו של העיתון גלובס לפרסם בהבלטה את דבריו של האנליסט טרנס קלינגמן – בהם הוא מאשים את פישר ביצירת בועה בשוק הנדל”ן, ומזהיר מהתוצאות החמורות העלולות לנבוע ממצב זה.

במהלך היום הופיע בגלובס עצמו מאמר של דרור מרמורבו ניסה להסביר מדוע תנאי השוק השוררים בישראל לאורך השנים האחרונות וגם היום, אינם דומים כלל ועיקר לאלה ששררו בארה”ב בשנות הגיאות והבועה בנדל”ן שם. אני מסכים עם מרבית דבריו של מרמור, אם כי לא עם כולם, אבל בעוד שהסבריו ונימוקיו מספיקים לדחות את ניתוחו הלא-רציני של קלינגמן, הם אינם מהווים הסבר האמיתי למה שקרה בארה”ב.

מרמור מציין, בין השאר, את השמרנות של הבנקים הישראלים, את ההסדרים השונים מאוד הקיימים אצלנו בכל הקשור ללקיחת משכנתא ופרעונה, וכו’. כל זה נכון וצודק. אבל השוני בין ישראל 2009 לבין ארה”ב 2004 אינו נעוץ רק, או בעיקר, בהסדרים מינהליים, ביורוקרטיים או אפילו פיננסיים.

הגיע הזמן שאנשי הכלכלה והפיננסיים יפנימו אמת קריטית: בועה איננה תופעה כלכלית או פיננסית. היא תמיד, בכל מקום, תופעה חברתית-פסיכולוגית השייכת לתחומי הסוציולוגיה ופסיכולוגיית ההמונים הרבה יותר מאשר לכלכלה, למינהל עסקים, לבנקאות או לפיננסיים. זו אמת לא מקובלת ולא מתקבלת אצל הכלכלנים, הבנקאים ושאר הפיננסיירים – אבל זו האמת הבסיסית.

נכון הדבר שכדי שרוח העוועים המניעה את הבועה תוכל להדביק אוכלוסיה גדולה מאוד – שזהו תנאי הכרחי ללידתה וצמיחתה של בועה פיננסית – נדרש קיומם של תנאים פיננסיים מסויימים, בראשם שפע של כסף זול. אבל להגדיר את הבועה כמצב שבו קיים כסף זול בשפע, או כתוצאה ישירה של מצב כזה, פשוט אינו נכון.

הבה נדגים כללים אלה על ידי התייחסות למקרים ספציפיים. היום, במרבית המדינות המערביות, קיים מצב של כסף רב המוצע במחירים נמוכים ביותר, וישנם עדיין המון אנשים המסוגלים לעמוד בתנאים הנוקשים יותר שהבנקים מעמידים בפניהם – אבל אין בועה בתחום הנדל”ן. אין אפילו גיאות. אדרבא, יש שפל. כלומר, קיומו של התנאי של כסף רב, זול וזמין אינו מספיק כדי ליצור בועה.

עכשיו נחזור לשנות הבועה, ולטענה שהיתה זו מדיניותו של גרינספן שהציתה את הבערה, משום שהוריד את הריבית לטווח הקצר לרמה של 1% והחזיק אותה שם לתקופה ממושכת. גרינספן – כך עולה מדברי מרמור, ורבים רבים אחרים – הוא האשם העיקרי למה שקרה.

טענה זו הופרכה על ידי לא אחר מאשר רוברט שילר – כלכלן דגול, בין הבודדים שניתח, הסביר והתריע על הקורה בשוק הנדל”ן לאורך כל שנות הגיאות והבועה, חזה את ההתמוטטות וממשיך לנתח בסגנונו הצנוע והענייני את הנעשה בשוק הנדל”ן האמריקני. בראיון אחד לפחות שראיתי, ובמאמריו, שילר מציג שאלה פשוטה המפריכה את הטענה שגרינספן יצר את תשתית הבועה.

שילר מתחיל מהעובדה כי התפתחות שוקי הנדל”ן של ארה”ב ושל בריטניה בשנים 1997-2007 היתה דומה וכמעט זהה, מבחינת המגמה, הקצב והעוצמה של מחירי הנדל”ן. כלומר, הן בארה”ב והן בבריטניה, מגמת עליות התפתחה לכדי גיאות ממשית, שהפכה לבועה, שהסתיימה בהתפוצצות.

אבל המדיניות המונטרית שהופעלה במהלך השנים בשתי המדיניות לא היתה זהה, ולא דומה ולפעמים אף היתה סותרת!!! בבריטניה הריבית לא ירדה לרמות נמוכות מאוד בכל שנות הגיאות, ובוודאי לא לרמות דומות לאלו שבארה”ב.

כלומר, המדיניות המוניטארית לא היתה הגורם הישיר לבועות, לא בארה”ב ולא בבריטניה. את זה, כאמור, כלכלנים מן השורה – כלומר, כלכלנים מרובעים שחונכו להאמין בעליונותה של המדיניות הכלכלית כמעצבת את פני הכלכלה, ובמרכזיותו של הבנק המרכזי במערכת הפיננסית – אינם יכולים לקלוט או לקבל.

אומר את זה שוב: בועה היא תופעה חברתית-פסיכולוגית המשקפת הלך-רוח משונה וקיצוני התוקפת קבוצת אנשים, או אומה שלמה, או תרבות שלמה, בתקופה מסויימת. רוב העולם המפותח חווה תופעה של בועה בתחום הנדל”ן (ובראיה רחבה יותר – בועה של אשראי) בשנים הראשונות של המאה העשרים ואחד. למה זה קרה? את התשובות יש לחפש אצל סוציולוגים או בתחומים אחרים – אבל לא אצל כלכלנים, ובוודאי לא אצל אנשי פיננסים הפועלים על בסיס נוסחאות, spreadsheets ומודלים.

מדינת ישראל כבר ראתה בועות פיננסיות, הן בנדל”ן והן בנכסים פיננסיים, בעיקר מניות. בהחלט ייתכן שנראה עוד בועה בעתיד. אבל במצב הנפשי של המוני בית ישראל היום, ובעיקר בהתנהגותם – בשיחתם היום-יומית, במוקד התעניינותם, בדפוסי המחשבה שלהם – אי אפשר לזהות את אותו ניתוק מהמציאות ונכונות להאמין בכל לב בדבר שהוא בלתי הגיוני בעליל, דבר הכרחי להתפתחותה של בועה.

לסיכום: אין בועה בשוק הנדל”ן הישראלי. כפי שכתבתי אמש, עליות המחירים נגרמות ממחסור כרוני בצד ההיצע, לא עודף עצום בצד ביקוש. ובכלל, בועה אינה תופעה כלכלית, היא תופעה חברתית-פסיכולוגית המתנהלת דרך מנגנונים כלכליים, בעיקר במסגרת השוק לסוג של נכס מסויים.

ואם בפסיכולוגיה עסקינן, הרי שזה די טבעי שלאחר התפוצצות הבועות (אינטרנט, נדל”ן, אשראי) של השנים האחרונות, אנשים יתחילו לדמיין שעל כל גבעה גבוהה (או מחיר הנראה גבוה) צומחת בועה. אבל אפשר להרגע – בתקופה הנראה לעין, אנחנו במצב פוסט-בועה.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

− 6 = 2

*