האם קנדה ניצבת בפני משבר דיור?

20/07/2017
[הכתבה פורסמה באתר גלובס בתאריך ה- 25/07/2017]
עד לא מזמן, קנדה נחשבה למדינה בעלת משק חזק, מערכת פיננסית יציבה ועתיד וורוד. כל זאת מלבד מצבה הפוליטי הרגוע ותרבות חברתית המצטיינת בליברליות — תכונות מעוררות קנאה בלתי-מוסתרת אצל השכנה הענקית לדרום — ארה"ב, וגם במדינת-האם מעבר לאטלנטיק  — בריטניה.

אולם עכשיו מתלהט דיון הולך וסוער בחוגים כלכליים ופיננסיים סביב השאלה האם כלכלת קנדה נמצאת על סף משבר בתחום הדיור, שעלול למוטט את כל המשק, בדומה למשבר הדיור בארה"ב לפני עשור.

לפני שבוע (ב-13.7) פרסם קרן המטבע הבינלאומי סקירה מעודכנת על כלכלת קנדה, בה הזהירה שלמרות סימנים מעודדים, רמת ההשקעות במשק נשארת חלשה והיצוא (להוציא אנרגיה) מדשדש, בעוד ש'חוסר האיזון בתחום הדיור' מחריף. שימו לב לנקודה האחרונה, המנוסחת בעגה המקובלת על מוסדות כגון קרן המטבע, המיועדת להיות בלתי-מובנת לכל מי שאינו כלכלן מקצועי.

לאור נקודות-דאגה אלה, אמרה קרן המטבע, המדיניות המונטרית הנוכחית (המרחיבה מאוד) הנהוגה בקנדה הינה 'מתאימה', ויש להתמיד בה — ולא להעלות הריבית בשלב זה.

אולם בין כתיבת הדו"ח לבין פרסומה, הודיע סטיבן פולוז, נגיד הבנק אוף קנדה, על העלאת הריבית ברבע אחוז– מ-0.5% ל -0.75%. החלטה זו — ההעלאה הראשונה של הריבית בקנדה מאז 2010 — אמנם היתה צפויה ואף נרמזה מספר פעמים ע"י בכירי הבנק בשבועות שקדמו לה. אבל די בעימות המשתמעת בין נימת הדאגה של קרן המטבע לבין הנימה הרגועה ששלטה בהודעת הבנק של קנדה ובאופטימיות שאפיינה את התחזית הכלכלית שצורפה לה, כדי לאותת על משהו פגום בגן העדן הקנדי.

האם השפויים השתגעו?

יש לציין, בתור רקע נחוץ,  שקנדה היתה בין המדינות המפותחות הבודדות שצלחה את המשבר הפיננסי הגדול של 2007-09 ללא נזק רציני — וזאת בעיקר הודות לאיתנותה של מערכת הבנקאית הקנדית. זו מרוכזת בארבעה מוסדות גדולים, ואלה נמנעו מלהשתתף בטירוף המערכות הפיננסי שהשתולל מעבר לגבול, בארה"ב.

אדם סביר, בעל שכל ישר, היה מתפתה לחשוב שהבנקים הקנדיים יתכפו לעצמם על השכם, ישתבחו בחכמתם הגדולה ויפיקו לקח חשוב — וזול — מהאסון שפקד את עמיתיהם האמריקנים, הבריטים ועוד. אבל אדם סביר, בעל שכל ישר, לא יגיע לעמדת ניהול בכירה בבנק גדול…

בקנדה, בדומה לשאר המדינות המפותחות, שוררת לאורך העשור הנוכחי סביבה של ריבית נמוכה מאוד. מדיניות זו מיועדת לתמרץ השקעה מצד פירמות וצריכה מצד משקי בית. אולם בפועל, ומסיבות שאין זה המקום להרחיב עליהן את הדיבור, פירמות אינן רוצות להשקיע — אבל גם הן וגם משקי בית רוצות ללוות הרבה כסף במחיר (קרי שיעור ריבית) זול ביותר.

התוצאה היא שרמת החוב של משקי בית קנדיים מרקיע שחקים, הן אבסולוטית והן ביחס למדינות אחרות. רמת החוב לא היתה נמוכה מלכתחילה — די לציין שב-2007, בעת פרוץ המשבר בארה"ב ובעולם, היה היחס בין החוב של משקי בית להכנסה שלהם ברמה של 125% (כלומר גבוה מאוד מבחינה היסטורית). יחס זה היה זהה, הן בקנדה והן בארה"ב.

אך במהלך העשור מאז נפרדו דרכן של שתי המדינות. בעוד משקי הבית בארה"ב עסקו בהפחתת רמת החוב שלהם, שהגיעה בשנים האחרונות אל ומתחת לרמת ה-100%, הקנדים המשיכו את חגיגת ההלוואות ביתר שאת, והיחס אצלם טיפס אל מעבר ל-150% (!).

החוב הזה מורכב מסוגים שונים, ביניהם מכרטיסי אשראי והלוואות לרכב וכדומה. אבל נתח מרכזי הוא משכנתאות — ואף ישראלי לא יופתע לשמוע שהזמינות למימון לדיור רב וזול תרם לעלייה דרמטית במחירי הדיור. במונחים ריאליים, עלו המחירים בעשור האחרון ביותר מ-80% — כאשר יש לזכור שבניגוד גמור להתפתחויות בארה"ב, הירידה במחירי הדיור בקנדה בעטיו של המשבר העולמי היתה מוגבלת וקצרת-טווח והיא נעלמה במהירות כשמגמת העלייה התחדשה ב-2010.

כל זה נשמע מוכר היטב לאוזניים ישראליות, לפחות בכל הקשור לגידול בחוב לדיור והעלייה במחירי הדיור. אבל בקנדה, בשונה מישראל, הגיאות בדיור לא מוגבלת לצד הפיננסי ולמחירים. שם יש גיאות גם בענף הדיור הפיזי, כלומר בענף הבנייה וביטוי מובהק לכך הוא הגידול במשקלו של ענף הבניה בתעסוקה, שהגיע לשיא היסטורי של יותר מ-7%.

מישהו אמר בועה?

נתונים אלה כמו גם אחרים משמשים נורות אזהרה ומאותתים על מקום לדאגה. אבל על מה ועל מי בדיוק צריכים לדאוג וכמה דאגה מוצדקת — הרבה, או אולי רק מעט?

על כך חלוקות הדעות של המומחים. כבר ראינו שקרן המטבע די מודאגת, בעוד שהבנק המרכזי של קנדה מפגין ביטחון ורוגע — עד כדי כך שהוא מוכן להעלות את הריבית, למרות שצעד כזה מגביר את הסיכונים בכל תחום הדיור: עבור לווים (משקי בית), שהפירעון החודשי שלהם יעלה; עבור בנקים, ששיעור החובות בפיגור שלהם עלול לגדול; ולקבלנים ועובדיהם, שהביקוש לדירות עלול לקטון.

כבר לפני מספר שנים, הניף טורסטן סלוק דגל אדום ביחס לשוק הדיור בקנדה. סלוק הוא הכלכלן הראשי לנושאים בינלאומיים  בדויטשה בנק, וכאשר טען — עוד בדצמבר 2013 — שמחירי הדיור בקנדה עמדו כ-60% מעבר לשווים הכלכלי, הוא ספג קיטונות של בוז ולעג מעמיתיו, לא כל שכן מגורמים קנדיים אינטרסנטים.

אבל סלוק לא הרפה. לפני שנתיים פרסם ניתוח מקיף תחת הכותרת "קנדה נמצאת בצרה רצינית", בה הצביע על שורה ארוכה של סדרות נתונים שמגמתן שלילית ושלכן הן מעוררות דאגה, ואף ניבא סוף מר למה שהוא כינה כ"בועה".

אולם לא רק שהחגיגה לא הסתיימה, היא התעצמה עוד יותר, בין השאר הודות לזרמי כסף אדירים ממשקיעים מסין, שעיקר עניינם היה להבריח את כספם מסין, ושגרמו לסחרור מחירים מטורף בערים קנדיות כגון וונקובר וטורונטו.

למרות שנבואות הזעם של סלוק טרם התגשמו — או אולי בגלל שהמגמות השליליות עליהן הצביע ממשיכות להחריף — הצטרפו אליו לאחרונה פרשנים ומנתחים רבים, בתוך קנדה ומחוצה לה. בעצם, כולם מודאגים, כפי שהסקירה של קרן המטבע מוכיחה. אבל לא כולם צובעים את התמונה בשחור.

גולדמן סאקס הצטרף לדיון ממש בימים אלה, עם סקירה הנושאת כותרת תוקפנית ומדאיגה במיוחד — "האם קנדה 2017 = ארה"ב 2007?". אולם, כפי שניתן היה לנחש, התשובה יותר מרגיעה — וניתנת לתמצות במשפט אחד: 'יש מקום לדאגה, אבל לא יותר מדי, ובוודאי לא לפניקה'.

גולדמן מביא מגוון נתונים המתייחסים לאספקטים שונים של שוק הידור — הלוואות, מחירים, יכולת פירעון, מצב הבנקים, ועוד — המובילים אותו למסקנה שחזרה על התסריט של 2007, הפעם בקנדה, אינה עומדת על הפרק. הפרטים הם חשובים, אבל כפי שקורה לעיתים קרובות, הוויכוח בין המנתחים מתמקד במשקל שהם נותנים לכל סדרת נתונים ואיך הם מרכיבים את הפאזל המלא מתוך מכלול החלקים.

בהקשר ישראלי, ניתן להפיק שתי מסקנות חשובות מהסיפור הקנדי — עוד לפני שאנחנו יודעים איך זה יסתיים ומי יתברר כצודק. הראשונה היא עבור כל אלה העוסקים בהשקעות נדל"ניות בחו"ל, או נמשכים להצטרף לכאלה, והיא פשוטה מאוד: מחוק את קנדה מרשימת היעדים האפשריים. במקרה הטוב, לא יקרה שם אסון, אבל בנתונים הקיימים הסבירות לגרוף רווחים של ממש נראית נמוכה למדי.

המסקנה השניה היא רחבה בהרבה ונוגעת לשוק הדיור המקומי בכללותו. מי שטוען שיש בישראל "בועת דיור" או "בועת נדל"ן" מגזים מאוד או שאינו יודע על מה הוא מדבר. תשוו את התמונה הישראלית, על כל מרכיביה, לזו של קנדה (או לשווקים מנופחים אחרים) של היום, או לפלורידה, קליפורניה, אירלנד, ספרד ועוד מקומות ב-2006, ואז תראו איזה מרחק קיים עדיין בינינו לבין בועת נדל"ן אמיתית.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

*